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22城迎来集中拍地期,土拍规则进一步优化 中国消费者报     2022-04-10 16:27    

 2022年以来,房地产市场环境不断改善,土地市场也迎来集中供应期。目前,土地供应“两集中”的22个重点城市中,北京、上海等10个城市已公布首批次集中供地,宁波和无锡开启了首批次供地“预申请”模式,北京、福州、合肥和青岛4个城市完成了首批次出让。   从目前情况来看,住宅用地供地节奏较去年首批次有所提前,优质地块推出量增加,土拍规则进一步优化,下调了保障性租赁住房比例等。   首批次供地提前   跟去年相比,今年首批次土地供应明显提前。北京在2022年1月7日便率先打响“首批次供地”第一枪。   中指研究院土地事业部分析师殷玉轩对《中国消费者报》记者表示,2021年土地供应“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动)政策出台,22城首批次供地主要集中在3、4月份。以北京为例,一方面北京土拍情况对市场存在风向标作用,土地竞拍热度改善有利于提振市场信心;另一方面,北京今年或将采用四批次供地,首批次提前有利于合理安排供地计划,避免市场供求大起大落,保障土地市场健康发展和平稳运行。   中指研究院调查数据显示,目前已发布首批次供地的10个城市中,除北京和厦门外,其余8城地块楼面价较2021年首批次供地均有所提升,有7个城市地价较去年三批次供地有所上涨。   殷玉轩认为,楼面价上涨,一方面跟各城市推出的主城区地块规模占比提升、同一区域优质地块规模有所增加有关;另一方面,地块类型的变化(如租赁用地减少等)也对地价产生一定结构性带动。   值得一提的是,青岛、武汉、厦门、重庆、济南等已明确全年供地计划由三批次改为四批次供地。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“两集中”供地批次的增多,可以减轻各批次供地压力,合理匹配各批次供地规模,保障土地市场结构稳定性。同时,面对市场调整以及企业拿地意愿不高、拿地能力不足等情况,各地政府可以“因时制宜”调配全年供地计划,有利于土地市场预期的稳定。   竞拍规则化繁为简   刚刚落幕的合肥首批次供地再现火爆场景,19宗成交地块中有15宗达到最高限价进入竞报高品质住宅方案阶段。   殷玉轩告诉记者,之所以会如此源于合肥政府的诚意。此次对参拍门槛和拿地成本均做出了调整,优化了竞价规则,采用达到中止价后进入“竞品质”的竞价政策,同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。在开拍前几天还对《高品质建设内容和评分标准》进行了调整,缩小中小房企在竞品质阶段与头部房企的差距。   除合肥外,目前公布首批次供地的10城对竞拍规则化繁为简较为普遍,竞拍规则更加注重市场稳定和公平。比如北京增加竞现房销售及摇号比重,摇号地块占比由25%提升至61%;为避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本,武汉在去年第三批次供地的基础上进行了再精简和再优化,统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人;上海从“评标办法”和“一次性报价”两个方面进行规则优化,保证了土拍机制的公平性;厦门放宽了地块的付款周期,一定程度上有利于缓解拿地企业的资金周转压力。   部分城市还放宽竞买企业开发资质,降低准入门槛和保证金比例。如武汉下调保证金比例,由最高50%下调至20%。有的城市通过调低保障房和安置房比例,调低最高地价、提升最高限价等,适当给予房企部分利润空间,进一步激发企业拿地意愿。如青岛和成都取消配建“人才住房”要求、武汉和厦门取消配套“保障房建设”要求、北京含保障房建设地块占比由33%下降至22%、福州安置型商品房地块占比较去年三批次也略有下降。   记者观察到,本轮土拍对住宅品质的关注并没有降低,部分城市提升了建设标准,由“竞高标”向“定高标”转变,“重品质”更加深入。比如合肥住宅装配率最低标准由30%提升至50%,青岛黄岛区智慧化基础设施也从“舒适级”提升至“品质级”,北京土拍规则由“竞高标”向“定高标”转移、定高标地块比例由8%提升至50%。   严跃进认为,随着国家不断强化房子回归“居住属性”要求,预期未来房地产市场将越来越注重品质提升。   市场表现进一步分化   目前,北京、福州、合肥和青岛已先后完成首批次集中供地。除了重点22城外,施行“两集中”供地的城市名单在不断扩围,徐州、西安、东莞已发布或完成首批次集中供地,晋江、南昌等城市也已发布土地推介手册,预计接下来将有越来越多的城市通过“集中供地”形式进行土地出让。   从目前已完成出让的土地市场热度来看,城市分化明显,与2021年三批次相比,北京、合肥市场表现相对较好,竞价达上限地块占比小幅提升,底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降。而福州市场热度不及预期,底价成交地块占比小幅提升,竞价达上限地块占比和流拍撤牌率基本保持不变。青岛延续市场低温态势,但边际有所改善,本批次无地块达最高限价,但底价成交地块占比较去年三批次下降17个百分点。   对于土地市场未来发展态势,殷玉轩表示,短期来看,尚未首批推地的城市或将继续优化土地结构和竞拍规则,预计全年四批次供地的城市将继续增加,土拍规则或将继续从拿地门槛、竞拍规则如摇号等方面进行调整,在保证企业合理利润的同时,有助于促进房地产市场健康平稳发展。与此同时,当前各地调控政策已进入优化调整通道,建议企业及早把握各地政策动向,及时调整营销和投资策略,以便更好地跨越周期。

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