北京海淀区商品房销售合同纠纷律师事务所案例北京师通律师事务所

北京海淀区商品房销售合同纠纷律师事务所案例北京师通律师事务所

委托人吴女士外出旅游期间看房，开发商销售人员口头承诺：可在报价单基础上优惠 2 个点，但优惠需要上报公司审批。销售人员劝说吴女士先行签署合同、支付首付，后续再向公司申请落实优惠。

吴女士按要求单方签署《北京市商品房现房买卖合同》，交纳购房款 35 万元、停车费 1 万元。交款前后，吴女士持续和销售沟通 2% 房款优惠事宜；付款前后，吴女士一直持续和销售沟通优惠事宜，签约当晚就明确告知开发商：如果 2 个点优惠审批不下来，就退房退款。

后续优惠申请最终未能通过，吴女士多次和开发商协商退款。但开发商表示合同已经签署，买卖关系成立，拒绝退还房款。

无奈之下，吴女士委托北京师通律师事务所，通过诉讼维护自身合法权益。后续开发商未能兑现 2% 优惠，吴女士多次沟通退款，开发商抗辩：合同已经签署，买卖关系成立，拒绝退款。

本案核心事实关键点：案涉《北京市商品房现房买卖合同》仅有吴女士单方签字，开发商始终没有在合同上加盖公章；优惠承诺仅为销售人员口头承诺，没有写入书面合同。

二、一审审理结果

一审法院审理认定：案涉商品房销售合同未生效，判决房地产公司向吴女士退还 35 万元购房款以及 1 万元停车费。

开发商不服一审判决，提起上诉。

三、二审代理思路与庭审焦点（师通律师房产团队）

师通律所房产团队代理二审，围绕两大核心要点组织证据与法律论证：

1. 销售存在不规范营销行为：销售人员口头承诺房款优惠 2 个点，但该优惠约定没有写入购房合同，属于口头待定条件；双方对最终成交价款尚未达成终局一致，吴女士付款的前提是优惠能够获批，优惠不成则退房。

2. 合同缺少开发商盖章确认：《北京市商品房现房买卖合同》仅买方单方签字，开发商没有盖章，合同欠缺出卖人意思表示，合同并未成立 / 生效，开发商不能仅凭收取房款就主张买卖合同已经有效成立。

律师提交完整聊天记录、报价单、沟通录音等证据，证明双方交易是附条件交易：优惠获批，交易继续；优惠无法落实，吴女士有权退房退款。

二审法院审理后认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回开发商上诉，维持一审原判。吴女士全额拿回 35 万购房款 + 1 万元停车费，案件最终胜诉。

师通房产团队律师普法提醒

合同书形式订立购房合同，需要买卖双方签字盖章商品房买卖合同属于要式合同，仅购房者单方签字、开发商未盖章，合同并不当然成立生效。

注意例外情形：如果开发商已经实际交房、办理网签等履行主要义务，法院有可能认定合同成立，具体案件要结合证据判断。

口头优惠承诺风险，务必落实书面文件

销售承诺折扣、车位赠送、装修标准等福利，千万不要只听口头承诺。所有约定必须写进购房合同或补充协议，并且加盖开发商公章，否则后续维权难度极大。

警惕 “先交钱，后申请优惠” 营销套路

不要在开发商未盖章前就支付大额首付、购房款。

若确实存在优惠审批流程，一定要提前书面约定：优惠申请失败如何退款，留存聊天、录音、报价单等全部证据。

北京师通律师事务所成立于2005年，位于北京市海淀区数码大厦北京师通律师事务所房地产律师团队专门做不动产、商品房买卖、开发商违约、房屋质量、退房纠纷、商品房集团维权、逾期交房、逾期办证、房屋质量、退房诉讼，大量北京新房商品房买卖合同纠纷案件，很多业主集体维权案件，熟悉北京商品房网签、预售合同。全国办案。