上世纪 90 年代，为解决在京教职工住房紧张问题，北京海淀区某高校将一套建筑面积56.24 平方米的两居室房屋砌墙分割，拆成两个独立使用区域，分配给周某、郭某两位职工共同使用；约定由工龄较长的郭某前往房管部门办理购房手续。
根据购房相关协议约定：周某使用卧室 A、客厅及卫生间，对应面积30.96 平方米；郭某使用卧室 B、厨房与阳台，对应面积25.28 平方米。房屋产权登记在周某名下，产权证由学校统一保管。双方若要出售房屋，需要共同签署联合售房协议，才能从学校取回房产证原件，由学校配合办理上市交易手续。此后两户分别独立使用各自区域，长期共同居住在这套房屋内。
2004 年，郭某去世。郭某与妻子朱某共育有长女郭静、长子郭彬、次女郭桐三名子女。2022 年，长子郭彬离世，发生转继承；郭彬与前妻育有女儿向瑶，再婚配偶为隋梅。
2022 年，两户协商一致打算出售这套央产房，顺利完成央产房上市备案。但房屋挂牌两年一直没能成交，双方就后续处置方案产生巨大分歧。郭某家属提出可以降价出售、一方折价收购另一方份额，周某均不同意，纠纷就此陷入僵局。2025 年底，郭某家属委托北京恒略律师事务所薛素华律师团队提起诉讼维权。
原告 1：朱某（郭某配偶、郭彬的转继承人） 原告 2：郭静（郭某长女） 原告 3：隋梅（郭彬的转继承人） 原告 4：向瑶（郭彬的转继承人） 原告 5：郭桐（郭某次女） 被告：周某（不动产登记权利人） 案由：所有权确认纠纷
代理策略与难点突破（一）诉讼请求
薛素华律师团队接受委托后，锁定两大核心诉求：确认原告方享有案涉房屋44.95%的按份共有份额；判令周某配合原告办理不动产共有登记手续。
（二）案件难点与突破路径
✅难点一：登记权利人与实际产权归属不一致房屋仅登记在周某一人名下，郭某早已去世，如何证明郭某对25.28 平方米的房屋部分享有真实产权，是本案障碍。律师团队调取 1998 年、2013 年两份房屋买卖合同、购房款收据，同时向原产权单位调取校方出具的书面证明材料，完整举证郭某实际出资购房、学校认可双方分区域所有、分别享有对应产权的历史事实。
✅难点二：央产房特殊属性，能否继承存在争议案涉房屋属于高校成本价央产房。即便合同写明产权归个人，能否继承，实务中通常需要原产权单位出具意见。律师多次和高校房管部门沟通，争取到学校正式书面说明，明确该房屋对应的产权份额可以依法继承，扫清继承认定障碍。
✅难点三：多层继承、转继承关系梳理郭某 2004 年去世，长子郭彬于 2022 年去世。律师依据《民法典》第 1127 条、第 1152 条关于法定继承、转继承的规定，梳理清楚：朱某、郭静、郭彬、郭桐是郭某顺序继承人；郭彬在郭某之后去世，其继承份额发生转继承，由朱某、隋梅、向瑶继承，完整证明五名原告的合法主体资格。
✅难点四：高龄委托人授权问题起诉时朱某已经 94 岁高龄，行动不便，起诉、开庭、后续过户全部手续都需要郭静代为办理。普通授权委托书无法充分证明老人民事行为能力，也难以覆盖全流程。律师建议指导委托人办理公证授权，保障后续诉讼、过户流程顺畅推进，规避授权瑕疵风险。
判决结果
朝阳区人民法院经审理作出判决：确认案涉房屋由原告方与周某按份共有，原告享有44.95%的所有权份额；判令周某于判决生效 7 日内配合原告办理共有产权登记；案件受理费由周某承担。北京恒略薛素华律师团队代理原告，取得全部诉求支持的胜诉结果。
律师结语
本案全部诉讼请求得到法院支持，这套搁置多年的 “团结户” 央产房产权确权、份额划分、过户配合问题终于落地，委托人对案件结果十分认可。
这种一套房屋、两户分隔使用的 “团结户”，是特定历史时期形成的住房遗留问题。这类房屋的使用、出售、处置高度依赖两方配合，一旦协商破裂，极易长期僵持。通过所有权确认之诉，以生效判决划定按份共有份额，是化解该类历史遗留住房纠纷非常有效的途径。
律师提示
👉 团结户、分单元使用的央产房，房产证登记人≠产权人；历史上的分房协议、购房出资、产权单位证明，是确权的核心证据。 👉 央产房继承、确权纠纷，很多情况下需要原产权单位出具意见，提前沟通调取校方材料是胜诉关键。 👉 涉及高龄老人继承、转继承案件，优先办理公证授权，避免因为授权效力问题耽误案件进度。薛素华律师专注家事继承，大量公房、央产房分家析产、工龄折算、遗嘱继承案件。擅长调取房价计算表、核实工龄、超标补款、区分可上市 / 不可上市央产经适房，懂北京法院对工龄福利折价的裁判口径。专门做央产房、军产、工龄折价争议，大量 “用已故配偶工龄购房” 的继承纠纷。
