资讯导航
工业 农业 房产 汽车 家居 服饰 日用 IT 文教 旅游 生活 服务 工商 商务 广告 工程
  • 断水断电、哄抬租金……遇到这些租房棘手问题怎么办?

    哄抬租金、押金不退、“甲醛房”“黑中介”……2022年9月1日起,北京的租房人遇到这些租房棘手问题,将有法可依。   9月1日起,《北京市住房租赁条例》(下称《条例》)正式施行,《条例》明确,住房租金明显上涨或有可能明显上涨时,市政府可以采取干预措施。此外,“断水断电”等暴力方式被明令禁止。   “《北京市住房租赁条例》是全国首个规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性法规。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣介绍,近几年引发社会热议的“群租房”“甲醛房”“个人二房东”“租金贷”等问题均成为《条例》关注的重点内容。   此外,《条例》的正式实施意味着北京成为首个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市。   央视网记者:《北京市住房租赁条例》(下称《条例》)颁布的社会背景有哪些?   王玉臣:《条例》颁布的社会背景有很多,可以说是对近些年来出现的一系列相关社会问题一一进行了规范。   第一,长租公寓爆雷。比如,一些房东收不到平台的租金,就通过断水断电的方式把租客强制赶出等。   第二,假房源问题严重。假房源不仅出现在二手房交易领域,在住房租赁市场也很常见,尤其在二手房网络平台上,假房源问题十分严重。   第三,一些房产中介、长租公寓哄抬租金。比如,一些小区被个别中介垄断,中介就利用优势地位故意哄抬租金,甚至还有一些中介只跟租户签短期合同,合同到期后利用租户搬家的不便恶意抬高租金。另外,还有一些房产中介为了赚取租金差价高价转租。   第四,租金贷滥用。过去几年中有不少中介或者长租公寓通过诱导甚至是欺骗手段,向年轻人大力鼓吹租金贷,利用租金贷获取长期的租金收益,并且挪作他用。很多年轻人涉世未深,很容易就掉进陷阱。   第五,群租房。群租房不只是违规装修打隔断的问题,还存在一些安全隐患问题。   央视网记者:房东有权以断水断电的方式逼租客腾房吗?   王玉臣:长租公寓的爆雷引发了不少社会问题,比如有的房东收不到长租公寓平台给的租金,就通过断水断电这些强制性方式将租客赶出去了。   此次《条例》第十九条明确规定,出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式,或者采取暴力、威胁等非法方式,强迫承租人变更、解除住房租赁合同,提前收回租赁住房。   这里面包含两个层次,一是针对断水断电这类故意降低服务标准,让租客的生活变得很麻烦的方式,二是针对采用暴力和威胁这类非法方式。这两种情形都是不允许的。   央视网记者:在北京这样的一线城市,尤其是对刚毕业进入职场的年轻人而言,租房是一项很大的支出。不少网友称房租每年都涨,如何抑制中介哄抬租金?   王玉臣:一些房产中介或长租公寓故意不跟租户签长期合同,只签短期合同,合同到期后利用租户搬家不便的心理再故意涨租金。针对这一情况,《条例》也作出了明确规定,建立了价格干预机制。   首先,《条例》第十四条提到,倡导租赁当事人签订长期租赁合同,建立稳定的租赁关系。   其次,《条例》第三十七条也明确,住房租赁企业不得违反《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国反垄断法》等法律法规,不得通过哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序。   最后,《条例》第六十条还规定,市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测,建立健全相关预警机制。当住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平,并依法报国务院备案。如果市人民政府采取价格干预措施,出租人应当执行;拒不执行的,由市场监督管理部门依法处理。   央视网记者:《条例》的颁布有何意义?   王玉臣:《条例》是国内首个规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性法规,对近几年来一系列住房租赁问题一一进行了规范,而且是很全面、很详细、很接地气的规定,可操作性强。   《条例》的实施可以进一步规范住房租赁,一方面可以实现监管部门的有效监管,比如价格监管,另一方面也可以从某种程度上稳定租赁关系,尤其是在长期租赁合同建立监管上。   相信未来《条例》会对北京的住房租赁市场起到积极的推动作用,也很值得其他省市参考、借鉴。

    央视网   36 阅读 2022-09-14 13:23
  • 个人住房房贷期限并非越长越好

    有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下:一边是“要不要提前还房贷”的困惑,一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题,归根到底是民生和房地产金融问题,为此,必须厘清相关逻辑,以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。   延长房贷期限是把“双刃剑”,看似月供减少了,但利息总额却增加了。目前,商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平,其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年,利息总额甚至会超过贷款本金。   房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说,贷款的期限越长,其信贷风险越高。时间意味着不确定性,随着时间的推移,借款人出现违约的概率会增加,比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。   回顾我国房贷期限的变化不难发现,这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年,后延长至20年,1999年起延长至30年并沿用至今。23年里,期限因何未变?一方面,具体贷款期限的确定属于商业行为,银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中,出于风险防控考量,部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70;另一方面,若将房贷期限延长至40年,很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说,在通货膨胀因素的影响下,他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨,房贷期限越长,所需支付的实际成本越高。   延长房贷期限争议的背后,是人们对于降低购房成本的期待,这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手,合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制,进一步降低房贷利率,支持刚性和改善性住房需求;二是因城施策,适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款;三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位,加大对住房租赁市场的支持力度,促进房地产市场平稳健康发展。

    经济日报   16 阅读 2022-09-12 20:00
  • 年轻人都在抢着提前还房贷?当心踩坑这几种“骚操作”

    “虽然还没交房,但业主群里不时有人讨论提前还款的事。” 小林是在四川工行贷的款,5.83%的利率。今年2月调了一次,也不过降到5.78%。最近,小林也动了将手中闲置资金用于提前还款的心思。   与小林有类似打算,甚至已经行动的年轻人还大有人在。   “提前还款,我后悔了!后悔没有再早一点预约!”打开小红书、B站、豆瓣等年轻人聚集地,提前还款的讨论和分享不计其数,评论区好生热闹。甚至有人表示,每个月都会提前还一些,“上瘾了。”   各类社交平台上的经历分享,看上去都极具说服力。但你是否想过,自己适合提前还款吗?   而对于各种推销电话宣称的“转贷”“贷款置换”,你又是否了解其中隐藏的风险?   房贷利率持续下调   提前还贷玩出新花样   “提前还款这么给力嘛?”小红书上一名网友分享,建行提前还款4.5万,利息少了18万,“赶紧搬砖还商贷”。   而在帖子评论区,有1800多条讨论,有网友提到:“我之前还了50万,利息少了100万,把我惊呆了。”   有“先见之明”的网友,早在2017年起就开始提前还款,如今月供只剩很少一点。“两点体会,一是提前还款=强制储蓄,二是房贷千万要留一点,抵扣个税用。” 他的经验之谈,引来了7000多个点赞。   “感觉办房贷时受到的礼遇,还贷时也需返还给银行。”另一名网友感叹道,去农行提前还贷,要收取3个月利息作为违约金,还要提前一个月预约。   2020年,小林加入了买房大军。彼时,房价高、利率高、审批难的情景,他还历历在目。如今,虽然还没交房,但小林所在的业主群里已不时有人讨论提前还款的事。“我是在四川工行贷的款,5.83%的利率,上浮了118个基点。今年2月调了一次,也不过降到5.78%。”小林告诉《每日经济新闻》记者,利率居高不下,加上理财产品收益率不断下行,自己也动了将手中闲置资金用于提前还款的心思。   但是业主群里邻居们的讨论,也实时播报着提前还款可能会遇到的一些别的情况。“有邻居在股份制银行办的按揭,打电话问了,说可以多次部分提前还,也可以一次结清,但是,年限不能改。”小林说,这位邻居本来想缩短还款年限,但被银行拒绝。   还有邻居了解到,某股份制银行提前还款,只能还“10的倍数”,即“只能10万、20万、30万这么还” 。而某国有银行,则对提前还款金额下限和次数作出限制,“最少还5000元,每年最多只能还一次,并且要违约金” 。   LPR基准利率的屡次下调,也使得站在房价与利率高点的购房人心里开始权衡利弊。   在小林的业主群里,有人用另一套房子抵押贷款,5.75%的利率,结清了这套6.125%利率的房子,现在重新购置改善房,利率只有4.25%。“换房子的同时又调了利率,压力瞬间小很多。”   “下个月准备把按揭贷款还了,2019年底贷的款,利率6.3%。”8月22日看到LPR报价再次下调后,一位三年前购入房产的小东立刻动了提前还贷的念头。   小东算了一下,先还掉230万元的剩余贷款,然后办理抵押,又能贷出330万元,“利率才3.6%,就算加上1个点的贷款手续费,也划算。”   房贷利率大幅下行   较高点下降超1个百分点   房地产市场的持续调整下,购房者对买房态度更为谨慎。据国家统计局7月15日发布的数据,2022年上半年,商品房销售面积、销售额同比分别下降22.2%、28.9%。   同时,个人住房贷款规模扩张速度也越来越慢。近年来,个人住房贷款余额虽一直保持正增长,但增速不断趋缓。尤其在2022年二季度末,个人住房贷款余额虽达到38.86万亿元的峰值,但同比仅增长了6.2%,创近年来新低。   分季度看,个人住房贷款增量显著回落。今年第一季度,新增个人住房贷款5200亿元,为去年同期四成;第二季度增量进一步收窄,为200亿元,去年同期则为9100亿元。   伴随而至的,则是个人住房贷款利率的悄然下行。   央行各季度发布的《中国货币政策执行报告》显示,2017年6月,金融机构新发放的个人住房贷款加权平均利率为4.69%。自2017年9月起,新发放的个人房贷平均利率快速走高,一直保持在5%以上,于2018年9月升至5.75%,达到近年来峰值,而后虽有所回落,但仍基本在5.33%以上高位。   今年年中开始,住房贷款利率发生明显变化。2021年12月及2022年3月,新发放的个人房贷平均利率高居不下,分别为5.63%、5.49%。但当时间来到2022年6月,新发放的个人房贷平均利率突然掉头向下,猛然降至4.62%——不但为近五年来最低,也是继2017年9月以来首次回落到5%以下区间。   房贷利率的整体下降,一方面是受与房贷利率有关的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下调影响,另一方面也与住房信贷政策调整有关。   根据目前贷款规则,新发放的商业性个人住房贷款利率是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,通常1年调整一次。今年以来,5年期以上LPR已进行了三次下调,累计下调35个基点。   今年1月20日及5月20日,5年期以上LPR曾分别由此前的4.65%下调至4.6%、4.45%。同时,5月份,央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,宣布将个人首套住房商贷利率下限调减20个基点。   就在8月22日,央行发布了最新的LPR数据,5年期以上LPR再次下调15个基点,降至4.3%,再次刷新自2019年10月LPR与新发放个人商业房贷挂钩以来5年期以上LPR报价下限。   房贷利率的下降,在利好新进购房者尤其是刚需购房者的同时,也令之前房贷利率“高位站岗”的贷款人们心中五味杂陈。   是否应该提前还贷   我该如何判断?   对于数年前的贷款人来说,眼看当下低得多的房贷利率,难免心意难平。然而,提前还贷是否就一定划算?哪些人群适合提前还贷?   小林是一名金融从业人员,有数年理财投资经验,刚毕业那几年,年轻气盛,无债一身轻,手中的闲置资金多配置于股票等高风险投资。   “当时买在了房价和利率的高点,买房之后,一下子负担重了,风险承受能力也下降了。”他对《每日经济新闻》记者说道,出于降低投资风险的考虑,他精挑细选了一款货币基金型的银行理财,将手中的闲置资金投了进去。   然而,眼见这款理财产品年化收益率从最初的4%以上,降至目前的3%出头,与“高高在上”的房贷利率渐行渐远,小林仔细考虑一番,决定将这部分理财资金赎回,提前还房贷。“找了一大圈,没找到稳健一些又能跑赢房贷利率的理财产品,索性先还一半房贷,降降杠杆。”小林已经收到了银行审批通过的短信,就等着扣款了。对他来说,这次提前还款,相对于当下所能接受风险水平的投资渠道,无疑是“收益更高的理财方式”。   纵观当前的银行理财市场,以国有大行为例,较为灵活的T 1理财收益率大多在2%到3%之间,一年期定期理财收益率大多在3%到4%之间,与最新调整的5年期以上LPR利率接近,低于大多数前几年购房者的房贷利率。当然也有个别收益率在5%以上的理财。   普益标准数据显示,2022年8月20日至8月26日在售的2576款公募净值型理财产品中,平均成立以来年化收益率为3.29%。从投资性质来看,现金管理型、固定收益类、混合类产品平均成立以来年化收益率分别为1.25%、 3.68%和1.7%。   2022年上半年到期的披露了业绩比较基准的12380只封闭式产品中,有近1200只产品到期收益未达业绩比较基准线。近期部分银行理财子公司也下调了理财产品的业绩比较基准。   也有相反的例子。互联网从业者小金2016年就在成都买了房,彼时房价温和得多,贷款利率也仅为4%,是基准利率的85折,目前他的月供只有一千余元。   “要是还进去想再贷出来就没门了。假如有投资机会,我这个贷款利率也只比银行五年定期存款利率多付了一个多点。”小金对《每日经济新闻》记者透露,自己原本也有提前还款的打算,不过根据贷款合同,提前还款要收取3~6个月的罚息。经过权衡,他打算放弃提前还款,将闲置资金用于理财。   他的理财观念偏稳健,采用当下年轻人热捧的一种攒钱方式——滚动式定存。“一个一年(定存),一个两年,一个三年。然后一年到期转三年,这样一来,以后每年都会到期一个三年定存。”他介绍了自己最安全的攒钱“阵法”。   除了银行定存,互联网理财也没落下。他开通了余额宝“52周攒钱”计划,首周存入10元,以后每一周存入额递增10元,坚持52周,能攒13780元。   由上面的例子可见,不是所有的人都适合提前还贷。对于购房者而言,提前还贷或许是一道“数学题”。   何谓“数学题”?即把握住唯一金标准:房贷利率VS投资收益率,来判断是否适合提前还贷。   具体来说:   如果房贷利率居于高位,浮动基点加成较高,达到5%甚至6%的水平,而在自身风险承受能力和偏好范围内,没有达到或超过房贷利率水平的理财方式,那么就可以考虑提前还款。   反之,如果房贷利率较低,甚至在LPR的基础上下浮,有利率水平相近的理财方式可以选择,或是想要留有一些闲置资金在手中,以备不时之需,“手有余粮,心中不慌”,还款压力也不大的话,则可以结合自身情况,理性考虑是否提前还款,而非“盲从”潮流。   误区:   这些流传的“科普”不靠谱   “等额本金30年,第7年提前还清最好”……类似的说法,你是否有些耳熟?   在各大网络平台上,关于提前还款的讨论热度居高不下,也衍生出很多言之凿凿的“科普”。   例如,是否提前还款要看还款方式,还要看已还款时间的长短?部分提前还款还的是本金还是利息?这些五花八门的所谓“科普”,有些其实并不靠谱。   上面这张截图,便是网络中流传甚广的“科普”之一。其中既有正确的说法,如不同还款方式的特点等,但也有经不起推敲的误导之处,比如关于提前还贷最佳时间点的说法。   具体来看,其宣称“最划算”的提前还款时间节点为:   等额本金20年,第五年提前还清;   等额本金30年,第七年提前还清;   等额本息20年,第六年提前还清;   等额本息30年,第八年提前还清。   果真如此吗?我们先了解一下等额本息和等额本金这两种还款方式。   ●等额本息:   每个月的还款金额(本金 利息)相等。将贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。   它的优点是方便安排收支,还款“省事”,适合收入处于较稳定状态的借款人。缺点则在于,在每期还款金额中,前期本金占比较小,后期本金占比逐渐增大。总体计算下来,利息总支出高于等额本金还款方式。   ●等额本金:   每个月还款金额不相等,一直在递减。其中本金一样,利息在逐月减少,还的利息是剩余贷款在该月所产生的利息。   这种方式的优点是比等额本息省利息。同时它也有缺点,即在还款前期,还款金额更多,还款压力更大。   那么,在不考虑提前还贷手续费等其他成本的前提下,真的存在孰更“划算”吗?   让我们先顺着“等额本金20年第五年还清最划算”“等额本息20年第六年还清最划算”的说法,去探探究竟。   假设有一笔贷款,“贷款金额100万、期限20年(240期)、利率6%”,通过计算,可以看到,等额本息还款方式下,贷款20年的本息合计为171.94万元;等额本金下,贷款20年的本息合计160.25万元。   先看看等额本金还款方式下,提前还清贷款的相关数据。   根据“等额本金20年第五年还清最划算”的说法,除了号称“最划算”的第5年外,我们另外选取第3年初、第9年初、第17年初这3个时间作为还款时间点,以此观察在不同时间节点提前还清贷款的资金变化情况。   如下图所示,通过计算,一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款,采用等额本金还款方式,如果分别在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初,提前还清所有剩余贷款,那么相较按期还清,将分别减少支出48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。   提前还清贷款,居然可以“省”下这么大一笔钱,是不是觉得很“划算”呢?别急,让我们再看另外一张表格。   如上图所示,年利率为6%、贷款期限为20年的100万贷款本金,经过前期等额本金方式还款,在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初这四个时间节点,剩余本金分别为90万元、80万元、60万元、20万元——这也是购房者计划提前还清的金额。   倘若这些剩余本金不还掉,那么购房者在接下来的合同期限内,将按照等额本金的还款方式,以现行的“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式,向银行继续支付利息。   同样,通过每期还款金额明细表,可以计算出,自上述四个时间节点起,直至按期全部还完,应付利息总额将分别为48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。   这四个数字是不是很眼熟呢?是的,正与前述提到的提前还清贷款所“节省”下的资金金额相一致。   这样的情况,在等额本息还款方式下也会出现吗?接着往下看。   在等额本息还款方式下,我们也选取了所谓“最划算”的第6年初以及其前后的第2年初、第11年初、第16年初这4个时间点,并算出了在这4个不同时间节点提前还清贷款所需要的资金成本。   如下图所示,一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款,采用等额本息还款方式,如果分别在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初,提前还清所有剩余贷款,那么相较按期还清,将分别减少支出66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。   再看下面这张图示,年利率为6%、贷款期限为20年的100万贷款本金,经过前期等额本息方式还款,在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初这四个时间节点,剩余本金分别为97.33万元、84.90万元、64.53万元、37.06万元。   同样,如果这些剩余的本金不还,那么购房者也将按照等额本息还款方式,以“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式,继续向银行支付利息,所对应的未来应付利息总额分别为66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。   发现了吗,这四个数据,也都与前述的提前还清贷款后较按期还清少支出的金额相吻合。   经过上面的举例分析,我们可以看清这样一个事实: 无论什么时候还清贷款,“节约”下来的利息,其实都只是当前剩余本金在未来应付利息的总和,与你重新贷一笔同金额贷款所需负担的利息是完全一样的。   这一结论,也同样适用于去认清“等额本金30年第七年还清最划算”“等额本息30年第八年还清最划算”等这类“科普”的本质。   因此,是否提前还款,只与你本身的资金及其投资收益率有关,而与还款方式、已偿还时间无关——只有“最合适”,没有“最划算”。   对于以上“科普”,每经记者也咨询了某国有银行住房贷款中心经理,他表示, “有闲钱就还最划算。”   该经理同时透露,今年以来,有很多客户办理还款方式变更业务,即等额本金转等额本息,或等额本息转等额本金,“以前金额较小的,比较好改,现在大金额一般不作更改,客户如果还款压力大,我们也要适当‘卡’一下,控制风险。除非客户提供收入配流水,有足够的还款保障。”   他表示,对于提前偿还部分贷款的客户而言,有如下图所示的两种选择:   图片来源:受访者供图   “相比起银行,很多客户更加相信自媒体上的说法,认为月供不变,期限缩短这种方式可以省很多利息”,该经理介绍,实际上,这个选项一直都有,并不是什么新业务,银行的态度是不推荐不强求,量力而行。记者询问A选项中“期限随机缩短”有多“随机”?他表示,“是根据还的本金来算的”。   “A和B没有对与错,要看自己情况来定。”他总结道。   可见 ,无论是等额本金还是等额本息,是否提前还款,要根据自身情况和闲置资金额度来研判,并非取决于还款方式或者已经偿还的时间长短。   警惕:用消费贷置换房贷?   当心银行提前追款   “您好,我是银行直贷经理,我们这边办理住房贷款降息转贷,就是把之前的高年化利率降为低年化利率,有一笔贷款额度给您,您这边需要吗?”最近,你是否接到过类似的电话?   随着提前还贷越来越“流行”,坊间充斥着诸多关于“贷款置换”“转贷”等操作手法,这条“产业链”上的其他生意——例如信贷中介,也越发忙碌了起来。   《每日经济新闻》记者作为贷款人,近日也接到了这样的“转贷”业务推销电话。   关于此业务的操作流程,该经理并未直接答复,而是先向记者询问了四个问题:当时按揭了多少?还了几年?每个月还多少?有没有房产证?“这个是必须有房产证才能办的。”该经理强调。   中介向记者宣传“转贷”可大幅节约利息支出   据该经理介绍,以上表为例,若按揭贷款30年,金额100万元,利率5.88%,还款方式为等额本息,则转为20年抵押贷款后,利率降至3.85%,在月供相差不大的情况下,总利息少了69.52万元。   具体流程方面,“要转贷,我们先垫资,把它变成一个全款房,然后再抵押给银行,这样你30年的年限就变为20年,年化利率可以降到3.7%。”他介绍道。   办理周期大概需要一个半月。“如果你想多用资金的话,也可以贷出来,利率也是那么低。”他补充道,万一后面利率再上浮就划不来了,只要办下来,利率就是固定的。   关于他们先行垫资一事,他说道:“先把客户资料递交银行,银行出批复之后,我们这边有专门的资方给你垫资。假如垫30万,抵押出来之后再还给资方。”记者询问资金来源,他只说“肯定是正规的”。   记者表示了这样操作是否会有风险的担忧,他解释称:“风险是不会有的,因为我们专门做这个业务,就肯定有一定的把控性,有特殊的渠道。”   根据信贷中介的表述,其与银行有着较“深度”的合作。那么银行是否真的会和他们合作呢?流程是否正规?   《每日经济新闻》记者就此咨询了某国有银行个贷中心经理,他坦言,的确会有银行与贷款中介合作。   “必须要全款的房子,信贷中介公司有正式的营业执照才行,也不是那么简单。”他表示,银行方面,业务都是正规渠道。   记者进一步询问了贷款中介公司先行垫资一事,该个贷经理表示:“如果产权证已办理,审核通过以后,房子有按揭的话,必须先全款结清,所以他们先把贷款还完,然后全款交给银行,办理抵押,银行再放款。”在结清按揭贷款到重新发放抵押贷款期间,信贷中介会搭个桥先行垫资,然后等银行发放抵押贷款后再还给他们,多出来的部分,可自行支配。   令人疑惑的是,难道真有白白垫资这等好事?资金成本怎么算?   记者了解到,垫资不是无偿享受的,信贷中介公司,还要收取一笔“垫资费”。该个贷经理表示,此类公司跟银行合作,可能会包装一下,向客户收取费用。他透露,垫资费率可能在千分之三左右,“反正很高”。而收费的过程,银行全程不参与。   从住房按揭贷款到抵押贷款,贷款品种的转换,即为所谓的“转贷”。   在网络上搜索,类似的“房屋抵押贷款”广告页面还有很多。   当记者询问,垫资操作是否有风险,银行是否会审查贷款还款资金来源是否为自有资金以及抵押贷款用途时,无论是信贷中介公司还是银行,都未予正面回答。   从审慎经营的角度来看,此类操作或存在一定的合规风险。除此之外,购房人还需要着重注意的一个问题,则是“期限错配”。   根据信贷中介的说法,“转贷”之后,抵押贷款年限可长达20年,如此一来,贷款期限从30年到20年,由于利率的降低,月供也不会有太大波动。   然而,从记者的了解情况来看,银行在实际操作中,或与贷款中介的说辞,有较大的差距。   “一般来说,房产抵押贷款的期限为1年、5年,最多10年就封顶了,做不到20年那么长。”前述银行个贷经理表示。   而随着期限缩短,月供压力也会骤然放大。依然沿用前述案例,《每日经济新闻》记者作了一个测算。   以抵押贷款金额100万元、利率3.85%为例 :   如果期限为5年,则月供高达18348.91元(等额本息),即使期限为10年,月供也达到了10053.38元。相对于30年按揭贷款的月供来说,几乎翻倍。   由此可见:   若期限大幅缩短,那么借款人将要承受的月供压力,将成倍增加,会给短期现金流带来严峻挑战。如果超出了承受范围,也将无形中扩大“断供”的风险。   除了房屋抵押贷款,网络中还流传着消费贷、经营贷去“置换”房贷的说法。   记者查询了国有银行个人消费贷款的期限,多为1年、2年,上限为3年。以工行“融e借”为例,虽年利率在4%附近,但贷款期限最多为36个月。   除了上述因为期限错配带来的还款压力,贷款人还面临更为严重的合规风险。   一名接近监管部门人士对记者明确表示:   消费贷置换房贷,是不允许的。“消费贷款用途要符合宏观政策规定,不得投向禁止领域,如房地产市场、股市等。”他进一步说明,在对银行开展的现场检查中,把握贷款用途这一条即可为不合规行为定性。   如果违反了贷款合同所约定的用途,银行可能会采取提前收回贷款等措施,借款人将面临极为不利的情况。   因此,对于信贷中介,以及各类贷款“转贷”“置换”房贷的行为,购房者要擦亮眼睛,在合法合规的前提下申请和归还贷款,警惕各类营销信息,切莫偏听偏信,为信息差付出巨大代价,承受着超出范围的月供压力,甚至冒着被“抽贷”的风险。   攻略:提前还贷   违约金怎么收?   “今年提前还款的人很多,还得多,放得少,截至目前,我们的按揭贷款规模还是负增长。”成都某国有银行住房贷款中心经理告诉记者,“据了解,同业也基本为负增长。”   前段时间,有银行发布公告表示:提前还款要交补偿金,比例为提前还款本金的1%。虽然银行很快撤下了这则公告,但在网络平台上,关于提前还款是否收取违约金、收取标准的讨论声不绝于耳。   “我的贷款合同中约定提前还款要收取6个月利息的违约金,但实际操作中并没有收。”小林对《每日经济新闻》记者表示,从工行手机银行上显示的审批结果来看,他申请的预约部分还款业务,并未收取合同中约定的违约金,这让他感到意外之喜。至于审批时间,“也挺快的,大概一周多吧。”   图源:受访者供图   记者了解到,四川工行当前新发放贷款合同中约定了这样一个公式,即提前还款违约金=提前还款金额*月利率*0个月,即不收取违约金。   此外,记者采访、整理了西部地区其他几家银行的提前还款收取费用情况,以供参考。   ●建行一支行业务经理表示:   提前还款没有手续费和违约金,具体流程为:先去个贷中心开申请单,再到柜台还款。但需要注意的是,目前手机银行暂不支持操作。   ●中行一分行个人金融部经理表示:   提前还款违约金有三种情况:不收取、收取半年利息、或贷款金额千分之五。具体要看合同约定,与后台系统一致。   ●农行一支行个贷经理表示:   如果住房贷款在三年以内提前还款,要收取还款额百分之一的违约金,若还款三年以上,则没有任何费用。   ●邮储银行一网点工作人员表示:   需要本人持身份证到支行房贷中心做书面申请,如果还款满一年,则没有违约金。同样以一年为界来确定是否收取违约金的,还有交行。   ●恒丰银行官网“住房贷”显示:   贷款发放一年以上(含)不收取违约金,贷款发放一年以内收取提前还款金额的1%作为提前还款的违约金。   ●兴业银行(601166)APP客服称:   自2022年8月5日起,对零售贷款客户提前还款,不收取违约金。对于前期合同内已有约定的,分行在实际执行中将给予客户减免。   ●渤海银行公众号显示:   个人住房贷款放款后12个月(含)以内提前结清部分提前还款,按照提前还款金额的5%收取违约金;放款时间超过12个月至60个月(含),按照提前还款金额的3%收取违约金;放款时间超过60个月后,不收取违约金。   招商银行(600036)、中信银行(601998)、光大银行(601818)公众号则显示,是否收取违约金,以贷款合同约定或实际执行为准。   一名监管部门人士告诉《每日经济新闻》记者:“前不久我们刚进行过银行收费服务检查,根据检查情况来看,提前还款收取违约金情况比较少。”   另一名监管部门人士对记者表示,小微企业提前还款是明确不允许收取违约金的,但个人住房按揭贷款方面没有明确规定,属于市场调节。“这部分贷款对银行来说也是为数不多的优质资产,当前环境下,对稳定资产质量起到一定作用。”   记者手记 | 如何还贷,是笔经济账,也是道心理题   当“提前还贷”的呼声越来越高涨,背着房贷又有些闲钱的你是不是也开始动了主动降杠杆的念头?   上网翻阅各种还贷攻略,归集账户上可支配的现金,列出各种还款方案,拿出计算器噼里啪啦一通猛算,最后发现最难的部分,往往不在于如何找到那个最优解,而是在于如何去做选择。   是选择一次性还掉全部房贷,彻底过上无债一身轻的生活?   还是选择还掉部分房贷同时持有一些现金,既降低负债也留存一定抗风险能力?   是选择继续维持当前月供,用手中的闲余资金投资或创业,努力跑赢房贷利息甚至获得更多收益?   还是选择采用“转贷”等操作,通过利率差减少利息支出,平复当初在利率高位“站岗”的不甘?   ……   种种选择背后,比的是精打细算,拼的是个人心态,博的是未来期许。当然,也定少不了基于自身家庭状况的合理财务规划。   总之,对于许多普通人而言,房贷无疑是家庭开销中最大的一笔,当市场环境发生变化时,想要将其重新调整到一个更“划算”的状态,是再正常不过的本能反应。只是,做出选择之前,还须认真研究,注重甄别,做好权衡,切莫因为盲目跟风,而忽略自身经济承受能力和一些潜在风险,从而陷入被动。   因为,“提前还贷”的初衷,说到底,是为了让“荷包”减压,为精神减负,更加从容地迎接未来的美好生活。想得多一点,看得远一点,总没错的。

    每日经济新闻   63 阅读 2022-09-05 13:31
  • 房屋公摊面积该怎么算,应完善政策

    购买一套建筑面积110.25平方米的房子,到手后却发现套内面积只有61平方米左右,这让青岛市民李先生很受伤。与百平方米住宅档位不相称的狭小空间,每个房间都不超过9平方米,让原本满怀期待等着收房的好心情一下跌到谷底。李先生的遭遇经媒体报道,有关公摊面积的讨论再次多了起来。   李先生还是有机会维护自己权益的。根据购房合同,开发商向其承诺套内建筑面积为75.24平方米,收房后初步测量实际套内面积仅61平方米。按照有关规定,如果能确定交房时房屋面积有缩水,根据缩水程度不同,购房人有权要求退房,同意不退房的,可以要求房地产开发企业退还相应房价款。   可想想就知道,作为消费者的李先生们走向维权之路何其艰难。涉及公摊面积的知识专业性强,而一些开发商为了利益最大化在公摊面积上做文章,暗藏进不少“猫儿腻”。购房人常常被购房合同中的专业术语或是开发商的承诺绕晕,真正了解清楚实际公摊率、得房率等情况还需要一番精密换算。多数消费者很难弄清开发商是否按合同约定和相关法律规定做出公摊面积,收房要求助专门的商业机构测量,还可能要去有关部门查询备案数据,甚至需要聘请律师。   也正是因为多年来有关公摊面积的纠纷频发,取消公摊面积的呼声一直不绝于耳。当前我国住宅建筑基本以建筑面积交易。电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室,以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等公用建筑面积,是构成商品房建筑面积的一部分。公用建筑面积会分摊到各家各户,购房者除了为实际居住的套内使用面积付钱,还要为小区内的公用建筑面积买单。   这些所谓公摊部分是实际需要的,是保障居住生活的重要组成部分,直接影响居住质量与舒适度。人们呼吁取消公摊面积,并非要取消这些公用部分,而是呼吁改变购房时的交易计量方式,不再以包含公用部分在内的建筑面积交易,代之以套内使用面积计算。持取消公摊面积观点的人认为,普通购房人很难准确计算公摊面积和套内面积,只能听凭开发商之言。“乱公摊”和“只公摊成本,不公摊收益”等问题引起越来越多购房者不满,公摊面积如果多算,不仅增加购房款,后续的取暖费、物业费由于也以建筑面积计算,购房者会长期多支付费用。   按套内使用面积计算是国际通行做法。提高标准国际化水平是深化我国标准化工作的重要一环,从提高我国工程建设标准与国际通行做法一致性的角度,按套内使用面积计算,不失为将住宅面积计算方式与国际接轨的一项积极探索。   2019年2月,《住宅项目规范(征求意见稿)》第一次向社会公开征求意见时,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”被写入征求意见稿,并引起了广泛关注。牵头承担《住宅项目规范》起草任务的中国建筑科学研究院有限公司相关负责人曾表示,以套内使用面积交易可以解决两个问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题,二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。从技术角度明确按套内使用面积交易,有利于保护消费者权益。   时隔3年,2022年3月,当《住宅项目规范(征求意见稿)》再次向社会公开征求意见时,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”并未再出现在征求意见稿中,且也没有出现应以什么方式进行交易的表述。看起来,这一问题尚需有关部门进一步斟酌研判。   其实,无论是以建筑面积计算还是以套内使用面积计算,无非是购房单价有不同,购房者付出的总购房款按照市场行情通常是相对固定的。在当下仍以建筑面积交易的情况下,应完善政策,让公摊面积的计算更清晰透明,保护好消费者权益。比如,完善相关规定,尝试对公摊面积比例做出约束,防止乱公摊和公摊面积过大等行为;销售房屋时,房地产开发企业应该完整准确公开公摊原则、公摊部位以及具体数据,有关主管部门也应主动公开信息,便于购房者查询;商品房买卖合同签订时,应明确成交总价、建筑面积、使用面积;对于存在有关公摊面积违法违规行为的房地产开发企业,应采取措施予以惩治。

    经济日报   14 阅读 2022-09-04 21:43
  • 新房凭空多出三堵墙,买房人该怎么办

    在商品房买卖交易中,如果开发商交付与合同约定严重不符的房屋,购房者能否以此为由要求解除合同?近日,在山东省济南市槐荫区人民法院审结的一起商品房买卖合同纠纷案中,法院认定买受人武某在购买案涉房屋时并不知道房屋的实际户型结构,判令解除购房合同。   法院查明,2019年4月5日,武某作为买受人,与出卖人某置业公司签订一份《商品房买卖合同》,约定武某以210万元购买置业公司开发的某楼盘商品房,附随该合同有五个附件。附件一房屋平面图中,案涉房屋结构显示了房屋的四周墙体及内部洗手间的墙体,内部无其他墙体,武某在该平面图中涉及本案房屋部分签名捺印。附件五《补充协议》约定:“根据建筑结构安全、消防要求、保证整体建筑完整性及商业经营需要,该房屋室内天棚局部可能有结构梁、明管;室内有结构柱或剪力墙、穿梁套管、穿墙套管等,以上情况最终以实际交房为准。”   随后,武某支付了全部购房款并办理了房屋交接手续。然而,进入房屋后的武某发现,相比合同约定,房屋内部多出了三堵墙,将室内分割为大小不等的数个分散空间。武某很是不满,于2020年11月3日向置业公司发出解除合同的通知,置业公司未予回复。武某遂向槐荫法院提起民事诉讼,请求依法确认解除其与置业公司签订的房屋买卖合同,并判令置业公司返还购房款及利息。   庭审中,某置业公司提交《楼盘已阅文件签名确认单》(以下简称《确认单》)及《楼盘商铺户型鉴赏》(以下简称《户型鉴赏》)。《确认单》中公示内容栏中载有“户型图”一项,后面打有对号,下方载明“本人在购买某置业公司物业前,对本物业上述资料已经阅读、了解并认可”,武某在确认单上签名捺印。《户型鉴赏》中的房屋显示了实际存在的全部内部墙体。   某置业公司据此辩称,武某在购买涉案房屋和签订合同前,已对房屋的户型结构进行了了解,且双方签订的补充协议第一条也载明了室内有结构柱或剪力墙等情况、以实际交房为准等内容,请求驳回武某的诉讼请求。   此外,武某与置业公司均认可多出的三堵墙系承重墙,不能拆除。   槐荫法院经审理认为,某置业公司提供的证据无法证实武某在购买房屋时已完全了解房屋的实际户型结构,认定武某在购买案涉房屋时并不知道房屋的实际户型结构,即房屋内部存在三面承重墙体。针对某置业公司依据补充协议条款主张武某不具有合同解除权,法院认为,案涉房屋因三堵承重墙的存在使得房屋现状与合同约定相比发生了重大改变,已明显超出了补充协议所能涵盖的情形,故其主张依法不能成立。最终,槐荫法院判决武某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》解除;某置业公司退还原告武某购房款210万元;武某退还某置业公司案涉商品房;某置业公司赔偿原告武某相应利息损失。   宣判后,置业公司提出上诉,但未缴纳上诉费。济南市中级人民法院依法作出民事裁定:本案按某置业公司自动撤回上诉处理。   一方违约致合同目的无法实现另一方可解除合同   本案承办法官表示,《商品房买卖合同》是买卖双方就案涉房屋进行要约、承诺并最终达成合意的主要载体,合同标的物即案涉房屋的基本信息均应在合同中予以体现。本案中,武某购买的房屋系期房,在签约时房屋并未实际建设完毕,武某无法通过房屋现状了解房屋的实际情况,其获取房屋信息的主要载体即商品房买卖合同。案涉合同中的房屋平面图中,房屋户型结构并未显示房屋内部存在本案争议的三面墙体。   某置业公司主张武某在《确认单》中签字确认已经阅读、了解并认可房屋户型图,但其提交的显示房屋内部存在墙体的《户型鉴赏》,与确认单载明的“户型图”名称不一致,且《户型鉴赏》中也没有武某的签名。置业公司据此主张武某在购买房屋时已完全了解房屋的实际户型结构,依据不足,法院不予采信。   同时,房屋中存在的三面墙体,把房屋空间分割成了大小不一的数个零散空间,分别使用可用性很差;如整体使用,又因空间被墙体阻隔,很难统筹利用。且三堵墙体均系承重墙,无法通过拆除等方式改变房屋的实际户型结构,这使得案涉房屋户型结构、布局等与合同约定发生了重大的改变,与武某在签订合同时对房屋的使用预期严重不符,已无法实现其合同目的。因此,武某享有合同解除权,有权与置业公司解除案涉《商品房买卖合同》。   法官表示,在商品房买卖中,房屋内部结构属于影响购房者缔约的重要因素。若购房者发现房屋现状与双方合同约定的房屋状况存在根本性的改变,导致房屋使用和利用价值大大降低,且已经完全超出其购买该房屋的初衷和使用预期,降低了其对该房屋的使用价值预期,可以按照民法典的规定,以开发商违约且其违约行为导致合同目的无法实现为由,与开发商解除商品房买卖合同。

    法治日报   18 阅读 2022-09-04 21:26
  • 房屋差价属于可得利益损失应由违约方赔偿

    在“一房二卖”民事纠纷中,可得利益损失计算和认定需要考虑哪些因素,遵循怎样的计算标准,运用怎样的计算方法,才能合理确定损失数额?最高检第三十八批指导性案例中郑某安与某物业发展公司商品房买卖合同纠纷再审检察建议案(检例第156号)“指导意义”指出,房屋差价损失是当事人在订立合同时应当预见的内容,属可得利益损失,应当由违约方予以赔偿。本期《观点·案例》邀请法学专家和检察官对相关问题进行深入探讨,敬请关注。   最高检第三十八批指导性案例   郑某安与某物业发展公司商品房买卖合同纠纷再审检察建议案(检例第156号)   【简要案情】   2004年3月13日,郑某安与某物业发展公司订立《商品房买卖合同》,约定购买商业用房,还约定了交房日期、双方违约责任等条款。郑某安付清首付款201.44万元,余款以银行按揭贷款的方式支付。2005年6月,某物业发展公司将案涉商铺交付郑某安使用,但未办理过户手续。2012年1月16日,某物业发展公司与某百货公司订立《商品房买卖合同》,又将涉案商铺出售给某百货公司,并办理了过户手续。其间,某物业发展公司与郑某安就商铺回购问题协商未果。   2013年2月28日,郑某安将某物业发展公司诉至青海省高级人民法院,请求判令:解除双方签订的合同,某物业发展公司返还已付购房款,并承担已付购房款一倍的赔偿及房屋涨价损失。一审法院经审理后,对郑某安请求某物业发展公司承担已付购房款一倍的赔偿责任,不予支持。一审法院判令:解除合同;某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失1151.37万元。郑某安、某物业发展公司均不服一审判决,向最高人民法院提出上诉。二审法院认为,判令某物业发展公司赔偿郑某安1151.37万元,导致双方当事人之间利益失衡,超出当事人对违反合同可能造成损失的预期。二审判决判令:解除合同,某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失503.54万元。   郑某安不服二审判决,向最高人民法院申请再审,该院裁定驳回郑某安提出的再审申请。郑某安不服二审判决,向最高人民检察院申请监督。最高人民检察院在对郑某安主张的可得利益损失是否应予赔偿以及酌定调整可得利益损失数额是否属行使裁量权失当等情况进行全面、客观审查后,认为生效判决适用法律确有错误,且有失公平,遂于2019年1月21日依法向最高人民法院发出再审检察建议。最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定,再审本案。再审中,在法庭主持下,郑某安与某物业发展公司达成调解协议,最高人民法院出具民事调解书对调解协议依法予以确认。   “检例第156号”案例:监督指引、裁判指引与行为指引有机统合   1 加强对行使自由裁量权明显失当行为的监督,合理选择抗诉或检察建议的方式。   2 在“一房二卖”纠纷中,加强对可得利益损失法律适用相关问题的监督。   3 拓宽民事权利的救济渠道,向同级检察院申请监督,以获取充分的法律救济。   “一房二卖”民事纠纷处理中合理确定可得利益损失:   基于房价上涨产生的房屋差价损失,属于可得利益损失,可以依法主张赔偿。   在计算可得利益损失时,应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则等因素,合理确定可得利益损失数额。   认定可得利益损失需要把握以下要点:   1 可预见规则一般包括可预见的主体、时间、内容、判断标准等。   ■违约方可预见的损失包括签约时应当预见的损失类型,而非损失范围、数额。   ■预见的判断标准,以抽象的“理性人”“常人”标准判断。   2 确定合理的计算方法。   ■包括差额法、约定法、类比法等,具体采用何种方法,应结合个案作出判断。   3 可得利益损失与其他因违约造成的损失的区别。   ■可得利益仅限于未来可期的利益,不包括履行合同已获得的利益。

    检察日报   17 阅读 2022-09-04 21:25
  • 新房凭空多出三堵墙,买房人该怎么办

    在商品房买卖交易中,如果开发商交付与合同约定严重不符的房屋,购房者能否以此为由要求解除合同?近日,在山东省济南市槐荫区人民法院审结的一起商品房买卖合同纠纷案中,法院认定买受人武某在购买案涉房屋时并不知道房屋的实际户型结构,判令解除购房合同。   法院查明,2019年4月5日,武某作为买受人,与出卖人某置业公司签订一份《商品房买卖合同》,约定武某以210万元购买置业公司开发的某楼盘商品房,附随该合同有五个附件。附件一房屋平面图中,案涉房屋结构显示了房屋的四周墙体及内部洗手间的墙体,内部无其他墙体,武某在该平面图中涉及本案房屋部分签名捺印。附件五《补充协议》约定:“根据建筑结构安全、消防要求、保证整体建筑完整性及商业经营需要,该房屋室内天棚局部可能有结构梁、明管;室内有结构柱或剪力墙、穿梁套管、穿墙套管等,以上情况最终以实际交房为准。”   随后,武某支付了全部购房款并办理了房屋交接手续。然而,进入房屋后的武某发现,相比合同约定,房屋内部多出了三堵墙,将室内分割为大小不等的数个分散空间。武某很是不满,于2020年11月3日向置业公司发出解除合同的通知,置业公司未予回复。武某遂向槐荫法院提起民事诉讼,请求依法确认解除其与置业公司签订的房屋买卖合同,并判令置业公司返还购房款及利息。   庭审中,某置业公司提交《楼盘已阅文件签名确认单》(以下简称《确认单》)及《楼盘商铺户型鉴赏》(以下简称《户型鉴赏》)。《确认单》中公示内容栏中载有“户型图”一项,后面打有对号,下方载明“本人在购买某置业公司物业前,对本物业上述资料已经阅读、了解并认可”,武某在确认单上签名捺印。《户型鉴赏》中的房屋显示了实际存在的全部内部墙体。   某置业公司据此辩称,武某在购买涉案房屋和签订合同前,已对房屋的户型结构进行了了解,且双方签订的补充协议第一条也载明了室内有结构柱或剪力墙等情况、以实际交房为准等内容,请求驳回武某的诉讼请求。   此外,武某与置业公司均认可多出的三堵墙系承重墙,不能拆除。   槐荫法院经审理认为,某置业公司提供的证据无法证实武某在购买房屋时已完全了解房屋的实际户型结构,认定武某在购买案涉房屋时并不知道房屋的实际户型结构,即房屋内部存在三面承重墙体。针对某置业公司依据补充协议条款主张武某不具有合同解除权,法院认为,案涉房屋因三堵承重墙的存在使得房屋现状与合同约定相比发生了重大改变,已明显超出了补充协议所能涵盖的情形,故其主张依法不能成立。最终,槐荫法院判决武某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》解除;某置业公司退还原告武某购房款210万元;武某退还某置业公司案涉商品房;某置业公司赔偿原告武某相应利息损失。   宣判后,置业公司提出上诉,但未缴纳上诉费。济南市中级人民法院依法作出民事裁定:本案按某置业公司自动撤回上诉处理。   一方违约致合同目的无法实现另一方可解除合同   本案承办法官表示,《商品房买卖合同》是买卖双方就案涉房屋进行要约、承诺并最终达成合意的主要载体,合同标的物即案涉房屋的基本信息均应在合同中予以体现。本案中,武某购买的房屋系期房,在签约时房屋并未实际建设完毕,武某无法通过房屋现状了解房屋的实际情况,其获取房屋信息的主要载体即商品房买卖合同。案涉合同中的房屋平面图中,房屋户型结构并未显示房屋内部存在本案争议的三面墙体。   某置业公司主张武某在《确认单》中签字确认已经阅读、了解并认可房屋户型图,但其提交的显示房屋内部存在墙体的《户型鉴赏》,与确认单载明的“户型图”名称不一致,且《户型鉴赏》中也没有武某的签名。置业公司据此主张武某在购买房屋时已完全了解房屋的实际户型结构,依据不足,法院不予采信。   同时,房屋中存在的三面墙体,把房屋空间分割成了大小不一的数个零散空间,分别使用可用性很差;如整体使用,又因空间被墙体阻隔,很难统筹利用。且三堵墙体均系承重墙,无法通过拆除等方式改变房屋的实际户型结构,这使得案涉房屋户型结构、布局等与合同约定发生了重大的改变,与武某在签订合同时对房屋的使用预期严重不符,已无法实现其合同目的。因此,武某享有合同解除权,有权与置业公司解除案涉《商品房买卖合同》。   法官表示,在商品房买卖中,房屋内部结构属于影响购房者缔约的重要因素。若购房者发现房屋现状与双方合同约定的房屋状况存在根本性的改变,导致房屋使用和利用价值大大降低,且已经完全超出其购买该房屋的初衷和使用预期,降低了其对该房屋的使用价值预期,可以按照民法典的规定,以开发商违约且其违约行为导致合同目的无法实现为由,与开发商解除商品房买卖合同。

    法治日报   27 阅读 2022-08-28 21:05
  • 租赁合同提前解除,房东不配合怎么办

    刘某与龚某签订了房屋租赁合同。在租住过程中,刘某在合同到期前的8月8日提出退租,房东龚某当即表示同意并告知其尽快搬走。刘某在8月17日搬离,多次通知龚某进行房屋交接,但对方未予理会,一直拖延交接。直至8月28日房屋租给了新租户,他们才见面办理了交接。刘某和龚某因房租的计算期限问题诉至法院。刘某认为,租金应当计算至搬离日。而龚某则认为,租金应计算至房屋交接日,因此拒不返还该期间租金。法院综合考虑以上因素,酌情判定龚某应退还部分租金。   法官释法   对于确定好租赁期限的租赁合同,如果要提前解除,承租方应尽可能提前通知出租方,给出租方处置房屋的准备时间,避免给出租人造成损失,并与出租人协商解除时间。合同解除后,承租人在腾空房屋后要及时告知出租人进行房屋交接,未履行及时告知义务的,对房屋占有使用费损失的发生应当承担相应责任。同时,出租人也应及时接收房屋,如果怠于履行协助、配合义务,也需要承担相应责任。   民法典第五百零九条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。   本案中,双方于8月8日达成一致解除合同,刘某于17日腾退完毕并通知龚某进行房屋交接,但因龚某不配合,直至8月28日才办理了交接手续,因此法院认为,因龚某不配合交接导致租赁期限的延长不应计入刘某的租赁期限,但考虑因刘某无故提前退租,导致房屋存在闲置期间,因此法院综合考虑确定龚某应退还部分租金。

    北京日报   35 阅读 2022-07-02 19:10
  • 购房“避税”是忽悠签订合同莫大意

    买房时,购房者最需要注意的事情莫过于签订购房合同。近日,江苏省江阴市消保委顾山分会成功调解了一起购房消费纠纷。   案例   2021年5月,消费者夏先生在某房地产公司签了认购书,购买一栋别墅。2021年9月底,夏先生签订了房屋买卖合同,交付尾款共计390万元,并拿到了房。   别墅交付后不久,夏先生了解到小区周边同期、同面积别墅成交价均在350万元左右。夏先生找到房地产公司讨要说法。房地产公司称,只收到350万元购房款,并未收到其他款项,并表示公司当时是委托销售公司销售别墅的,消费者对购房费用有疑问,可以找销售公司讨要说法。2022年初,夏先生投诉至江阴市消保委顾山分会。   顾山分会工作人员联系销售公司询问情况。销售公司称,额外支付的40万元是软件使用服务费,消费者是知情的,当时夏先生在购房时,除了与房地产公司签订了350万元的购房认购书外,还与某网络公司签订了一份40万元的软件使用服务协议。   夏先生表示,该笔软件服务费是在售楼处销售人员刘某、王某的推荐下购买的。在别墅交付后不久,夏先生了解到小区周边同期、同面积别墅成交价均在350万元以下后,对该笔40万元软件使用服务费用产生了异议。夏先生认为,当时是销售人员刘某等以“为了购房避税”为由忽悠他签署的,非本人真实意愿,房地产公司应该退还该笔费用。   顾山分会工作人员经过进一步了解得知,房产公司授权委托第三方销售公司代理销售楼盘,双方协议约定按照成交金额结算佣金,不得价外收费,在房产实际销售中产生的房产合同外的法律纠纷问题由销售公司自行承担,刘某、王某等销售人员为销售公司员工,并非房地产公司员工。在该楼盘销售结束后,销售人员刘某、王某两人均已离职,无法取得联系,故无法进一步核实当时销售的具体情况。   此后,顾山分会多次与房地产公司、销售公司沟通协调,但销售公司与夏先生就退款问题一直未能达成一致意见。顾山分会再次约谈房地产公司,指出即使销售人员不是房地产公司员工,但却是以房地产公司名义对外宣传销售房产,夏某签署的购房合同也是和房地产公司签订的,房地产公司应该对夏某在购房过程中遇到的合同价格等纠纷问题承担相应法律责任。   经多方努力沟通协调,销售公司与夏某就退款问题达成和解意向,签订消费争议调解协议书,约定由销售公司分两次退还30万元服务费用。目前,费用已退还完毕。   提示   《消费者权益保护法》第四条规定,经营者与消费者进行交易,应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第十条规定,商品房销售实行“一价清”制度,即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。第十五条规定,商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者,不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。   在商品房实际买卖中,少数开发商或销售公司以认筹金、诚意金、排号费、软件使用服务费等名义提前收取费用,利用虚假信息诱导购房者签订其他服务协议,限制消费者解除合同的权利,使消费者权益受到损害。   江阴市消保委提醒消费者:在签订合同协议前,要认真阅读、完整理解合同条款及补充协议、合同附件,比如房屋面积、楼层、房号、房屋价格、交房时间、交房标准、解除合同的条件、违约责任等,防止缴费名目发生变化而不知情,对于不明白、不理解的内容要及时问询,做到不明白不签、不理解不签、不是自己真实意愿不签;签字前要做到反复确认,切不可随意听信销售人员的鼓动宣传;要注意收集保存所购楼盘的宣传资料、购房合同、所签协议、付款票据等证据材料,出现纠纷问题无法解决时,及时投诉举报或者通过诉讼途径维护自身合法权益。

    中国消费者报   34 阅读 2022-07-02 18:55
  • 在广州买套二手房,究竟要付几种费用?

    近日,市民刘女士通过房产中介公司买了一套二手房,除了自己要支付的税费和中介佣金外,还支付了加急费、评估费、按揭费等多项收费,且有些收费并没有相关票据。对此,她提出疑问:购买二手房究竟需要支付哪些费用?   羊城晚报记者了解到,目前广州二手房买卖的费用主要涉及中介佣金、税费、按揭费等。除了政府规定的买卖方税费是统一的外,各中介公司对中介费和按揭费的收费都有所不同。   二手房交易费用各有不同   买一套二手房,买家主要涉及的有佣金、契税、按揭费这三大费用。其中的契税,政府有相关的细化的收费标准,比较明晰。但中介费和按揭费,就会有较大差别,这也是买家容易觉得“入坑”的地方。   广州市房屋交易监管中心和广州市房地产中介协会发布的《广州市房地产中介信用白皮书(2021年)》显示,在二手房买卖业务中,佣金比率在1%-2%之间仍是市场主流,有53.42%的中介机构采用;佣金比率为1%及以下的中介机构比例约占27%;佣金比率在2%-3%范围的中介机构较2017年和2019年有所增加,约占19.2%。   链家天河北大区总监邵红影和德佑全通地产总经理赖永荣告诉羊城晚报记者,在他们所在的门店,佣金一般由买卖双方共同支付,其中买家需交房屋成交总价的2%作为佣金,卖家则为交纳上述的1%。但如果是老客户、或者是房屋的成交金额较大,可以根据实际情况适当给予一定折扣。   羊城晚报记者了解到,与贝壳合作的中介品牌,它们的收费标准一致;但很多该平台外的房产中介公司,它们的佣金标准并不相同。比如有些大型中介公司推出的是买卖双方各收取成交总价的0.69%作为佣金;有些小型中介公司则可以议价,因客户而异。   按揭费用同样如此。据了解,目前广州二手房交易过程中的按揭费主要由两种收费方式,一种是按单算,每单从2000-4000元不等,也有议价空间,需要买家面谈;一种是收取贷款总额的0.5%-0.8%来计算按揭费,例如如果贷款额是300万元,则需交按揭费1.5万-2.4万元。   房屋交易合同需认真通读   “这些年消委会陆续收到一些有关房地产交易的消费投诉。其中一项重点就是交易不透明,存在价格欺诈的问题,以及消费者受到侵害后消费维权取证难的问题。”广州市消费者委员会副主任张开仕说。   据广州市房地产中介协会发布的数据,2021年有关房地产中介服务的“12345”热线及投诉案件共计1296宗,其中关于“乱收费”内容多达135宗,包括收费项目标准不透明,强制或捆绑收费,或未按中介服务合同约定收取中介服务费、收取合同约定以外的费用等。   市民张女士告诉记者,她在去年买房时担心银行放贷慢,在听从了房产经纪建议后,加付了5000元放贷加急费,但银行放贷并未因此快多少。   面对市场一些收费乱象,广州有11家房产经纪品牌(广州链家、广州德佑、住商不动产、置家地产、21世纪不动产、住天下、珍房源、添房置业、房六六、祈安地产、众誉地产)推出了“按揭0收费·交易无捆绑”服务承诺,即房屋交易过程中均为一次性佣金收费,不收取按揭服务费。张开仕表示,此举有利于营造放心消费环境、共促消费公平。   业内人士提醒,买卖双方在签订合同时,都需认真通读合同里每一项条款及相关的补充协议,包括收费明细、违约责任等,以尽可能保护自身权益。

    羊城晚报   59 阅读 2022-06-14 20:49
  • 市场开始小幅回暖,二手房交易这些事项要注意

    近日,石市二手房市场房源挂牌数量、看房客户明显增加,一些区域内关注度较高,配套相对齐全的次新房小区率先迎来回暖。   “虽然二手房市场还没出现大规模回暖,不过看房的人明显比开年时候多了。尤其是一些周边配套齐全的小区,业主挂的售价比较合理的房源,一周就能有三四波看房的客户。”紫晶悦城小区附近一家中介门店的店员说,从上周开始来看房的人明显增多,市场开始小幅回暖。   针对二手房市场交易开始回暖的现象,记者采访多位二手房经纪行业资深人士,综合观点认为,二手房相比商品房有一些不可替代的明显优势,商品房大多为期房预售,购房人交款买房后一般需要一两年甚至更长时间才能收房入住,二手房作为购房者买房考虑的备选项,以其所见即所得、交款就能收房、周边学校商业医疗配套相对齐全受到不少人青睐。而且二手房市场都是房东自主定价,购房者偶尔还能有捡漏买到便宜房的可能。所以,一些着急入住的购房群体往往会优先在房龄较新的次新房小区中选择一些房主急售的高性价比房源,这直接拉动了热点品质小区的受关注度。   结合当前市场情况,业内对二手房交易中容易出现问题的一些环节做出三大理性购房提醒:   涉房产权相关问题要核实清楚   二手房交易大多都是通过网络或者中介门店发布,如果前期没有第三方中介机构提前筛选房源,都是购房者自己通过网络平台对接房主看房,这种情况下就要对房屋权属和房屋共有人、是否存在抵押等情况做好详细了解与调查。重点需要注意出卖人的身份,要核实出卖人是不是真正的房屋所有权人,务必核对其房屋不动产权证书(或者房产证、土地证)及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况,通常有许多不可知的风险,尤需谨慎。   其次要注意核实房屋权属,主要是搞清楚房屋权属有没有争议,有没有存在抵押等情况。可以通过查看房屋所有权证,必要时也可以到住建部门或者不动产登记中心核对真伪。如房屋存在共有人,则必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中,出现过冒名顶替签字的情况,所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份;还要注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形。否则,很可能钱房两空;还要注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的,避免付款后房屋无法交付;另外,如果房屋有附属设施如车位、地下室一起打包出售的,也应该明确价款中是否包含这些附属设施,特别是那些价值较大的设施设备的。   注意土地使用年限 提前弄清过户各类税费   在二手房交易过程中还应该注意到土地年限问题。虽然住宅的土地使用期限最长是70年,但是因为二手房在贷款时会有房龄过老银行按揭贷款申请难的一些实操问题,所以买房时务必要问清楚房屋具体的房龄。如采取按揭贷款购房的方式进行购房的,对购房人没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要提前做好预判与约定,避免以后产生纠纷。   还有一些房产是盖在工业用地或者商业用地上的居住用房,这些房产交易过户时的税费与70年住宅交易成本不同,税费高。所以这些具体问题,买房人一定要提前核实清楚,避免过户交易时的突发状况。   二手房交易过程中,需明确各项税费的承担,包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。在实际交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上,所以在实践中,需对各项税费的承担做明确的约定。   查验房屋是否存在出租 避免阴阳合同   二手房交易时还应该询问清楚该房屋是否存在出租,出租约定的年限及涉及到房屋销售时对租户的一些善后条款。如果房屋已出租他人的,会导致买房人无法实际居住,因此买房人务必实地查看核实房屋是否存在出租情况。如有,应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。在看房过程中,还应该提前沟通好精装房内家具、家电等设备是否搬离等实际问题。   另外,针对在二手房交易中有购房者为避税而签订价款约定不一致的阴阳合同现象,业内提醒这样的二手房交易存在较大风险,如产生纠纷诉诸法律,则法院会认定真实意思的买卖合同,因此应尽量避免签订阴阳合同。

    燕赵晚报   57 阅读 2022-04-16 19:44
  • 对房产税有三个误解,事实上却不像很多人想的那样

    房子对于我们很多人来说都是非常重要的,许多人努力许多年为的便是想要一套属于自己的房子,也因此许多关于房子的相关政策都显得非常重要,为人们所关注。其中房产税的出现对于许多人来说这让他们感到略微的不安,不知道房产税会不会对自己以后买房造成影响,会不会导致自己买房的压力进一步加大,但这实际上对房产税有三个误解。 一、房产 1.近年来房产的趋势 最近几年来关于房产的走向可以说是众说纷纭,但是观看其近几年房产的走势来看,房地产的价格上涨幅度有所减缓,许多房地产行业的公司,最近几年都遭到了市场的冲击。

    网易   36 阅读 2022-03-31 12:25
  • 装修房子时灯光有什么需要注意的地方吗?

    很多房子里的灯光让人满意的很少。特别是厨房,一般厨房里的灯光要么角度不对,要么亮度不够。想要了解,厨房、客厅、浴室、还有卧室等地方在装修的时候,灯光布置上有什么要注意的呢。 1.注意不要刺眼 家里的灯光照明一定要注意,【不要刺眼】,一般情况下最好不要有裸露出来的灯泡,最好有一个灯光罩,这样光线比较柔和,家中如果有射灯,那么角度一定要调节好,避免灯光反光刺眼。保护我们自己和家人的眼睛。

    房天下   40 阅读 2022-03-29 11:06
  • 房产过户给子女,生前办好还是离世后办好

    继承是人类社会当中的一项传统,从大人身上继承一身手艺,从老人的手中继承一些遗产,这都是继承当中的一部分,房子在还未成为城市发展的主要经济的时候,继承房产原本是已经十分稀松平常的事情,但是城市的快速发展,让房子的价值开始迅速提升,继承房产的事情,对于无论是对于个人还是对于父母而言,他们都希望能够将自己最好的东西留给后代。 房产继承 在当下很多父母辛苦一辈子,都会将大部分的钱投入房子当中,一是为了能够将自己的家庭居住的环境更加美好二来是能够让自己的子女继承这一笔庞大的财富,即便是未来,真的离开了人世,自己的儿女也能够有一个居住之地,不至于流离失所,只是在当下很多人会因为房产分割不均而矛盾不断,同时房产分配也是一个比较敏感的话题,尤其是子女比较多的家庭,或者甚至会因为遗产分割而大打出手。

    网易   50 阅读 2022-03-29 10:26
  • 在京商贷购房“二套”首付几成?卖旧买新算首套吗?

    最近,北京的成先生想再买一套房,改善家里的居住条件。他看中了海淀区一套总价约650万元的二手房,准备贷款购买。不过,目前他名下已经有一套住房,再买海淀区这套房将会是“二套房”。 成先生想了解的是,如果选择商业贷款的话,“二套房”和“首套房”分别需要准备多少首付?若是自己把目前名下的住房卖掉,再次买房时是不是就可以算作“首套房”?

    新京报   48 阅读 2022-03-29 08:28